Ilegalidade da cláusula que exime a CEF de efetivamente entregar imóvel no SFH

Contrato de financiamento de imóvel. Descumprimento da obrigação de entregar a coisa vendida. Cláusulas abusivas. Rescisão contratual.
“Ementa: Civil e processual civil. Contrato de financiamento de imóvel. Descumprimento da obrigação de entregar a coisa vendida. Cláusulas abusivas. Rescisão contratual. Indenização. Honorários advocatícios. Sucumbência recíproca.
I. A estipulação constante de contrato de compra e venda de imóvel, isentando o vendedor, no caso, a Caixa Econômica Federal, de proceder à efetiva entrega da coisa, possui natureza manifestamente abusiva, a caracterizar, na espécie, a sua nulidade, nos termos do art. 51, e incisos, da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor).
II. O descumprimento de cláusula contratual, caracterizado, no caso, pela não entrega do imóvel adquirido pelos autores, autoriza a sua resolução, com o conseqüente pagamento dos valores por eles dis-
5pendidos, com a correção devida, bem assim, indenização por danos morais.
III. Ocorrendo, como no caso, sucumbência recíproca, a verba honorária deverá ser suportada por cada uma das partes perante seus advogados.
IV. Apelações desprovidas. Sentença confirmada.” (AC 2003.33.00.007709-5/BA. Rel.: Des. Federal Souza Prudente. 6ª Turma. Maioria. e-DJF1 de 15/08/08, publicação 18/08/08.)

Consumidor. Contador. Relação de consumo com o condomínio e não com o condômino

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONTRATAÇÃO DE CONTADOR. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO CONSUMERISTA ENTRE O FORNECEDOR DE SERVIÇO E CONDÔMINO INDIVIDUALMENTE CONSIDERADO. I – Conforme reiterada jurisprudência desta Corte, não é relação de consumo a que se estabelece entre os condôminos e o Condomínio, referente às despesas para manutenção e conservação do prédio e dos seus serviços. II – A relação firmada entre o contador (prestador de serviço) e o Condomínio (destinatário final) está embasada na legislação consumerista, porém, em nada aproveita à autora, haja vista que a prestação do serviço de contadoria fora destinada ao condomínio, como um todo, e não, individualmente, a cada um dos condôminos. Recurso especial a que se nega conhecimento. (REsp 441.873/DF, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 19.09.2006, DJ 23.10.2006 p. 295)

Impenhorabilidade de bem de família. Solteiro que vive sozinho. Aplicabilidade

PROCESSUAL – EXECUÇÃO – IMPENHORABILIDADE – IMÓVEL – RESIDÊNCIA – DEVEDOR SOLTEIRO E SOLITÁRIO – LEI 8.009/90. – A interpretação teleológica do Art. 1º, da Lei 8.009/90, revela que a norma não se limita ao resguardo da família. Seu escopo definitivo é a proteção de um direito fundamental da pessoa humana: o direito à moradia. Se assim ocorre, não faz sentido proteger quem vive em grupo e abandonar o indivíduo que sofre o mais doloroso dos sentimentos: a solidão. – É impenhorável, por efeito do preceito contido no Art. 1º da Lei 8.009/90, o imóvel em que reside, sozinho, o devedor celibatário. (EREsp 182.223/SP, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Rel. p/ Acórdão Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, CORTE ESPECIAL, julgado em 06.02.2002, DJ 07.04.2003 p. 209)

Danos morais. Abandono afetivo pelo pai. Impossibilidade

RESPONSABILIDADE CIVIL. ABANDONO MORAL. REPARAÇÃO. DANOS MORAIS. IMPOSSIBILIDADE. 1. A indenização por dano moral pressupõe a prática de ato ilícito, não rendendo ensejo à aplicabilidade da norma do art. 159 do Código Civil de 1916 o abandono afetivo, incapaz de reparação pecuniária. 2. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 757.411/MG, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 29.11.2005, DJ 27.03.2006 p. 299)

Responsabilidade solidária entre o fabricante do veículo e a concessionária

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. Código de Defesa do Consumidor. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA DE AUTOMÓVEL NOVO. DEFEITO DE FÁBRICA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FABRICANTE E DA CONCESSIONÁRIA. ART. 18 DA LEI N. 8.078/90. CASO CONCRETO. RESPONSABILIDADE DA CONCESSIONÁRIA AFASTADA. DECISÃO ANTERIOR IRRECORRIDA. PRECLUSÃO. JULGAMENTO EXTRA-PETITA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. DANOS MORAIS. LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. DESNECESSIDADE. FIXAÇÃO DESDE LOGO. QUANTUM. MEROS DISSABORES E ABORRECIMENTOS. REDUÇÃO DA INDENIZAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I – Em princípio, considerando o sistema de comercialização de automóvel, através de concessionárias autorizadas, são solidariamente responsáveis o fabricante e o comerciante que aliena o veículo. II – Tratando-se de responsabilidade solidária, a demanda pode ser direcionada contra qualquer dos co-obrigados. A existência de solidariedade, no entanto, não impede que seja apurado, no caso concreto, o nexo de causalidade entre as condutas dos supostos responsáveis para concluir-se pela responsabilidade de apenas um deles. III – A fixação do dano moral não exige liquidação por arbitramento. Recomenda-se, na verdade, que o valor seja fixado desde logo, buscando dar solução definitiva ao caso e evitando inconvenientes e retardamento na solução jurisdicional. IV – Na espécie, o valor do dano moral merece redução, por não ter o autor sofrido abalo à honra e nem sequer passado por situação de dor, sofrimento ou humilhação. Na verdade, os fatos ocorridos estão incluídos nos percalços da vida, tratando-se de meros dissabores e aborrecimentos. V – Para fins de prequestionamento, é indispensável que a matéria seja debatida e efetivamente decidida pelo acórdão impugnado, não bastando a suscitação do tema pela parte interessada. (REsp 402.356/MA, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 25.03.2003, DJ 23.06.2003 p. 375)

Título executivo. Contrato de locação. desnecessidade do original

2007.002.28329 – AGRAVO DE INSTRUMENTO DES. SERGIO CAVALIERI FILHO – Julgamento: 25/10/2007 – DECIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. Contrato de Locação de Imóvel. Art. 585, V, do CPC. Desnecessidade de Apresentação do Documento Original. Como o título executivo apresentado se enquadra no inciso V do artigo 585 do CPC, não se vislumbra, em princípio, risco à segurança dos executados com a sua apresentação por cópia, já que não se trata daqueles títulos endossáveis ou transferíveis ao portador. Ademais, incumbe à parte executada argüir nos embargos à execução as defesas relativas ao direito de crédito subjacente ao título, como também a eventuais vícios formais da execução (art. 745 do CPC). Se a cópia do contrato satisfaz a condição de título executivo conforme a lei processual, não se exigirá, de início, a apresentação do original.Jurisprudência do TJ-RJ.Provimento do recurso.

Dano moral. Não se prova o dano mas sim o fato que origina a dor

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. VEÍCULO COM DEFEITO. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. VALOR INDENIZATÓRIO. REDUÇÃO DO QUANTUM. PRECEDENTES DESTA CORTE. 1. Aplicável à hipótese a legislação consumerista. O fato de o recorrido adquirir o veículo para uso comercial – taxi – não afasta a sua condição de hipossuficiente na relação com a empresa-recorrente, ensejando a aplicação das normas protetivas do CDC. 2. Verifica-se, in casu, que se trata de defeito relativo à falha na segurança, de caso em que o produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente (defeito na mangueira de alimentação de combustível do veículo, propiciando vazamento causador do incêndio). Aplicação da regra do artigo 27 do CDC. 3. O Tribunal a quo, com base no conjunto fático-probatório trazido aos autos, entendeu que o defeito fora publicamente reconhecido pela recorrente, ao proceder ao “recall” com vistas à substituição da mangueira de alimentação do combustível. A pretendida reversão do decisum recorrido demanda reexame de provas analisadas nas instâncias ordinárias. Óbice da Súmula 07/STJ. 4. Esta Corte tem entendimento firmado no sentido de que “quanto ao dano moral, não há que se falar em prova, deve-se, sim, comprovar o fato que gerou a dor, o sofrimento, sentimentos íntimos que o ensejam. Provado o fato, impõe-se a condenação” (Cf..AGA. 356.447-RJ, DJ 11.06.01). 5. Consideradas as peculiaridades do caso em questão e os princípios de moderação e da razoabilidade, o valor fixado pelo Tribunal a quo, a titulo de danos morais, em 100 (cem) salários mínimos, mostra-se excessivo, não se limitando à compensação dos prejuízos advindos do evento danoso, pelo que se impõe a respectiva redução a quantia certa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 6. Recurso conhecido parcialmente e, nesta parte, provido. (REsp 575.469/RJ, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 18.11.2004, DJ 06.12.2004 p. 325)

Ação negatória de paternidade. Exame de DNA em recurso (diligência). Não há preclusão pro iudicato

AÇÃO NEGATÓRIA DE PATERNIDADE. ERRO E FALSIDADE DO REGISTRO. EXAME DO DNA. CONVERSÃO DO JULGAMENTO EM DILIGÊNCIA. ADMISSIBILIDADE.
– Segundo o disposto no art. 463, I, do CPC, não fazem coisa julgada os motivos, ainda que importantes para determinar o alcance da parte dispositiva da sentença.
– Em matéria de cunho probatório, não há preclusão para o Juiz.
Precedentes.
Recurso especial não conhecido.
(REsp 287.530/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 08.06.2004, DJ 27.09.2004 p. 363)

RECURSO ESPECIAL Nº 287.530 – SP (2000⁄0118444-0)

VOTO

O SR. MINISTRO BARROS MONTEIRO (Relator):

1. O autor propôs a ação negatória de paternidade sob a assertiva de que reconhecera o réu como filho por pressão de seus progenitores. A peça exordial aludiu ainda à existência de erro e falsidade do registro de nascimento.

Entendida a pretensão anulatória como fundada na ocorrência de erro, o MM. Juiz de Direito, quando do saneamento da causa, admitiu a realização do exame do DNA (fls. 79⁄80). Contra tal decisório, o réu manejou agravo de instrumento, argüindo a impossibilidade jurídica do pedido em face do disposto no art. 1º, I, da Lei n. 8.560, de 29.12.1992, e a ocorrência de prejuízos ao menor com dez anos de idade.

Nesse Agravo de Instrumento n. 32.682.4⁄5-SP, a Eg. Oitava Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, por votação unânime, deu-lhe provimento para decretar a nulidade da decisão agravada, na parte em que determinou a realização da prova pericial. Do voto condutor extrai-se a sua parte final:

“No caso em exame, os motivos para a anulação do ato espontâneo e voluntário do reconhecimento da filiação, conforme exposto pelo agravado na petição inicial da ação negatória, como sendo, estado emocional, imaturidade, imposição de seu pais, dúvidas sobre a paternidade, não se constituíram em vício ou defeito de manifestação de vontade, a invalidar o ato de reconhecimento, tratando-se assim, de puro ato de retratação, por parte do agravado, impedindo a retratação o mandamento legal antes mencionado.

Não se poderá, como pretendeu o agravante, em sede de agravo de instrumento, dirigido contra um despacho interlocutório, proceder-se ao julgamento de extinção do processo, ou da ação anulatória, cabendo esta decisão ao Juízo de Primeiro Grau.” (Fl. 60 do apenso).

O que se está a verificar aí é que, no referido julgamento, a turma julgadora entendeu o pedido inicial formulado na ação negatória de paternidade como sendo “puro ato de retratação por parte do agravado”, a contrastar com o estatuído no art. 1º da citada Lei n. 8.560⁄92.

Retornando os autos à 1ª instância, o Magistrado, ao proferir a sentença, não considerou dessa forma o pleito vestibular, assim se pronunciando a respeito:

“II – Como asseverado no saneador, a pretensão em exame encontra amparo no art. 348 do Código Civil que diz: ‘Ninguém pode reivindicar estado contrário ao que resulta do registro de nascimento, salvo provando-se erro ou falsidade do registro’.

A lei permite a anulação do assento de nascimento toda vez que a declaração constante do ato não corresponda à realidade.

Tal anulação não se confunde com a revogação, que é vedada pelo Estatuto da Criança e do Adolescente (art. 1º), pois revogar é desdizer, voltar atrás, fazendo cessar a declaração emitida, ao passo que anular é desconstituir, retirar os efeitos do ato jurídico inquinado de vício que o invalide.” (Fl. 147).

Reputando, pois, não se cuidar no caso de mera revogação do ato de reconhecimento da paternidade, o Dr. Juiz de Direito terminou por acolher o pedido inicial, dada a recusa do réu em submeter-se ao exame do DNA.

E, numa aparente incoerência, o mesmo órgão julgador (Oitava Câmara de Direito Privado), ao apreciar a apelação interposta pelo demandado, houve por bem converter o julgamento em diligência, a fim de proceder-se ao exame que houvera sido anteriormente indeferido.

2. Ao reverso do que assere o réu – ora recorrente – não há in casu ofensa ao art. 1º, I, da Lei n. 8.560, de 1992, ao art. 267, IV, do CPC, tampouco à coisa julgada.

Ao denegar a produção da prova pericial em sede de agravo de instrumento, a Oitava Câmara de Direito Privado interpretou a postulação inaugural como sendo uma simples retratação por parte do autor, vislumbrando aí uma impossibilidade jurídica do pedido em face do conflito com a regra inscrita no art. 1º da mencionada Lei n. 8.560⁄91. Ocorre que aquele órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo cingiu-se a indeferir a efetivação do exame do DNA, não chegando a pronunciar a carência de ação por impossibilidade jurídica do pedido.

Nessas condições, não há falar na espécie em preclusão ou coisa julgada, dado que, em conformidade com o enunciado no art. 469, I, do Código de Processo Civil, “não fazem coisa julgada: I- os motivos, ainda que importantes para determinar o alcance da parte dispositiva da sentença”.

Não se achava, assim, inibida a mesma turma julgadora de, considerando diversamente o fundamento do pedido formulado pelo demandante, transformar o julgamento em diligência para ordenar a realização do indigitado exame, por ela reputado imprescindível ao esclarecimento dos fatos e circunstâncias da lide.

Sabe-se que para o Juiz não ocorre a preclusão. Nesse sentido, confira-se o que assentou em fevereiro de 2003 esta Quarta Turma em aresto de que fui relator (REsp n. 262.978-MG): “em matéria de cunho probatório, não há preclusão para o Juiz”. Do voto então proferido colhe-se:

“Em matéria relacionada com a instrução probatória, não há falar-se em preclusão para o Juiz. Tal é a orientação de há muito traçada pelo STJ (REsps nºs. 12.223-BA , 61.107-PR e 431.941-DF, todos de minha relatoria). Num dos primeiros recursos apreciados por este órgão fracionário, assentara-se que “a norma do art. 473 do Código de Processo Civil, alusiva à preclusão das ‘questões já decididas’, dirige-se às partes, não ao Juiz, máxime em matéria probatória, e sob o amparo inclusive do art. 130 do mesmo Código” (REsp n.º 13-SP, Relator designado o Sr. Ministro Athos Carneiro). Assim se decidiu, por igual, quando do julgamento do REsp n.º 222.445-PR, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira.

Efetivamente, dispõe o referido art. 130 do CPC que “caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias”. Destarte, se a eg. Câmara reputou necessária a dilação probatória neste feito, inocorre óbice legal algum; ao reverso, há base legal para tanto, firmada no supramencionado cânone legal, ainda que as partes a tenham dispensado e o Juiz singular tenha entendido tratar-se, no caso, de matéria exclusivamente de direito.”

Nessa mesma linha, cabe evocar-se o decidido no REsp n. 218.302-PR, também de minha relatoria:

“INVESTIGAÇÃO DE PATERNIDADE. EXAME DE DNA. CONVERSÃO DO JULGAMENTO EM DILIGÊNCIA EM SEGUNDA INSTÂNCIA. ADMISSIBILIDADE. PODER-DEVER DO JULGADOR.

– O Julgador deixou de ser mero espectador da batalha judicial, passando a assumir uma posição ativa que lhe permita determinar a produção de provas, mormente como no caso em que se cuida de ação de estado, o autor é menor impúbere e beneficiário da Assistência Judiciária. Entendimento que se aplica também ao segundo grau de jurisdição. Precedentes do STJ.

Recurso especial conhecido e provido para, convertendo-se o julgamento em diligência, ordenar a realização do exame de DNA.”

3. Isso posto, não conheço do recurso.

É como voto.

Promessa de compra e venda. Rescisão. Compensação pelo uso do imóvel

CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. Devolução parcial do preço. Compensação pelo uso do imóvel. A inadimplência do promitente comprador não justifica a perda dos valores pagos a título de preço, ainda que prevista contratualmente, mas o promitente vendedor tem direito à indenização do que poderia auferir a título de locação, no período em que o imóvel esteve ocupado por aquele. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp 416.338/RJ, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 03.04.2003, DJ 02.06.2003 p. 296)

RECURSO ESPECIAL Nº 416.338 – RJ (2002⁄0019651-7)

RELATÓRIO

EXMO. SR. MINISTRO ARI PARGENDLER (Relator):

Logos Incorporações e Construções Ltda. e outros ajuizaram ação ordinária cumulada com reintegração de posse contra Marsiq – Serviços de Engenharia Ltda., fundada na inadimplência da ré em relação a contrato de promessa de compra e venda de imóvel (fls. 2⁄10).

A MM. Juíza de Direito Drª Maria Helena Pinto Machado Martins julgou parcialmente procedente o pedido (fls. 131⁄138), sentença que foi reformada pela Egrégia Décima Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em acórdão da lavra do eminente Desembargador Celso Guedes, assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL. Ordinária precedida de notificação prevista no Decreto-lei nº 745⁄69. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de apartamento construído, no Leblon, com reintegração de posse. Condições negociais fixadas, sem fazer distinção quanto à quitação do terreno ou às benfeitorias. Inadimplência dos compradores com sua constituição em mora. Abusividade. A estipulação da cláusula penal não é uma carta branca para o contratante a impor sua vontade desmesurada ao pactuante mais fraco, o qual, simplesmente, adere ao contrato-padrão em manifestação de vontade tolhida. Inteligência do art. 53, do Código do Consumidor (Lei nº 8.078⁄90). Potencialidade lesiva do inadimplemento. Adequação do percentual de perda das parcelas pagas a um montante razoável, à ótica do art. 924, do Código Civil. Jurisprudência remansosa no STJ e TJ⁄RJ. Sentença reformada, em parte. Recurso dos autores desprovido; apelo da ré provido” (fl. 243).

Opostos embargos de declaração (fls. 249⁄255), foram rejeitados (fls. 289⁄294).

Seguiu-se recurso especial interposto por Logos Incorporações e Construções Ltda. e outros, com base no artigo 105, inciso III, letras a e c da Constituição Federal, por violação do artigo 459 do Código de Processo Civil, do artigo 924 do Código Civil e do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (fls. 296⁄317).

RECURSO ESPECIAL Nº 416.338 – RJ (2002⁄0019651-7)

VOTO

EXMO. SR. MINISTRO ARI PARGENDLER (Relator):

Os autos dão conta de que, em 31 de agosto de 1994, as autoras prometeram vender à ré um apartamento, em construção, pelo preço de R$ 147.000,00 (cento e quarenta e sete mil reais), a ser pago parceladamente (fl. 34). Quando, concluída a construção, já imitida na posse do imóvel, a ré se revelou inadimplente e foi constituída em mora. À míngua da respectiva purgação, as autoras lhe propuseram ação ordinária, pedindo a rescisão do compromisso de compra e venda, a reintegração de posse e a aplicação da cláusula penal ajustada “ou, na pior das hipóteses, a fixação de um percentual da perda do total que foi pago, levando-se em consideração para este arbitramento o fato de que a ré vem exercendo a posse do imóvel desde 5 de julho de 1996, condicionando o depósito deste valor à desocupação do imóvel” (fl. 10). A cláusula penal previa a devolução, em seis parcelas iguais, mensais e sucessivas, de 30% (trinta por cento) do que fora pago, atualizado monetariamente, sem juros (fl. 39).

Processada a ação, a MM. Juíza de Direito, reconhecendo a inadimplência, julgou procedente o pedido de rescisão do contrato, bem assim o de reintegração de posse, a ser consumada tão logo fossem devolvidos à ré, com correção monetária, 70% dos valores pagos à conta do preço (fls. 131⁄138).

Sobrevieram apelações.

O recurso interposto pelas autoras pleiteou a reforma da sentença, seja para a imposição da cláusula penal contratada, seja para “a compensação entre os valores pagos pela promitente compradora com um quantum a ser arbitrado pelo período que esta última vem ocupando o imóvel” (fl. 157).

O Tribunal a quo manteve a desqualificação da cláusula penal e afastou a compensação pretendida, nos seguintes termos:

“… não merece prosperar o critério pretendido pelos apelantes (valor da locação do imóvel pelo tempo utilizado pela apelada), mormente, pela preclusão da prova, com o desfecho da instrução, considerando, também, o impulso de fl. 128.

Vê-se, portanto, que a fixação unilateral do valor da pretendida locação, em fase recursal, revela reiterada prática de abusividade negocial.

Ademais, o pedido inicial foi líquido, ainda que estribado na cogitada cláusula 4.4 e, desta forma, sua transformação em ílíquido afrontaria o parágrafo único do art. 459 do Código de Processo Civil” (fl. 245).

O recurso interposto pela ré foi provido, condenando as autoras a devolver 90% dos valores recebidos a título do preço (fls. 241 e 246⁄247).

Seguiram-se embargos de declaração opostos pelas autoras, nos quais se lê:

“Verifica-se às fl. 246 que o v. acórdão faz expressa referência ao art. 53 do Código de Defesa do Consumidor para asseverar que ‘cumpre ao juiz adequar a perda das parcelas pagas a um montante razoável, devendo ser considerado a potencialidade lesiva do inadimplemento’ (sic).

Cotejando a asseveração acima transcrita com a norma contida no art. 53 do CDC e a redação da cláusula penal, se faz necessário o esclarecimento do que seria essa ‘potencialidade lesiva do inadimplemento’ (sic) quando a hipótese em exame encerra o evidente prejuízo sofrido pelas autoras de terem sido privadas do uso de bem imóvel por quase cinco anos – até o presente momento – que agora ainda se encontram obrigadas a efetuarem a devolução de 90% dos valores recebidos e corrigidos monetariamente” (fl. 253).

Os embargos de declaração foram sumariamente rejeitados (fl. 289⁄294), e daí recurso especial interposto pelas autoras, com base no artigo 105, inciso III, letras a e c (a petição referiu a letra b, provavelmente por erro datilográfico) da Constituição Federal, por violação do artigo 459 do Código de Processo Civil, do artigo 53 da Lei nº 8.078, de 1990 e do artigo 924 do Código Civil, e por divergência jurisprudencial (fls. 296⁄317).

Nesta altura, portanto, já tendo transitado em julgado as partes do acórdão que deram pela procedência dos pedidos de rescisão do contrato e de reintegração de posse no imóvel, resta por decidir qual valor, daquele recebido à conta do preço, deve ser devolvido à ré, bem assim se a respectiva restituição está sujeita à indenização pelo tempo da ocupação do imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça tem admitido que a inadimplência do promitente comprador não autoriza a perda total dos valores pagos a título do preço, nem de montante que pareça abusivo. No EREsp nº 59.870, Rel. Min. Barros Monteiro, a egrégia Segunda Seção considerou razoável a devolução, pelo vendedor, de 75% do que recebeu por conta do preço. Na espécie, o Tribunal a quo mandou restituir mais do que isso, de sorte que o recurso especial está bem fundado.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também valoriza a ocupação do imóvel pelo comprador inadimplente como fato que justifica a indenização do vendedor (REsp nº 73.252, SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar; REsp nº 49.993, SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira).

O acórdão recorrido, divergindo desses precedentes, afastou a indenização do que as vendedoras poderiam, no período de ocupação do imóvel, auferir a título de locação, seja porque o pedido inicial teria sido ilíquido, seja porque demandaria a realização de prova, já preclusa.

O pedido inicial teve, nesse particular, a seguinte redação:

“d) aplicar as penas convencionadas na cláusula 4.4 da escritura rescindenda, ou, na pior das hipóteses, fixar um percentual da perda do total que foi pago, levando-se em consideração para este arbitramento o fato de que a ré vem exercendo a posse do imóvel desde 5 de julho de 1996, condicionando o depósito deste valor à desocupação do imóvel” (fl. 10).

Evidentemente, trata-se de pedido ilíquido a respeito do qual a prova só seria exigível se não fosse notório, ou não resultasse das regras da experiência, o fato de que um apartamento localizado no bairro do Leblon, na cidade do Rio de Janeiro, tem demanda para os efeitos de locação.

Voto, por isso, no sentido de conhecer do recurso especial e de lhe dar provimento para condenar as rés a devolver à autora 75% dos valores que esta pagou por conta do preço – autorizada a compensação do que a autora poderia auferir a título de aluguel do imóvel desde a respectiva imissão na posse até a efetiva desocupação, a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento – compensadas as custas e os honorários de advogado em razão da sucumbência recíproca.